观点网1月16日，据港交所披露，龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”。

据悉，龙湖智创生活在2022年1月7日首次提交招股书，并于7月7日失效。紧随其后，龙湖方面在失效当晚便再次提交招股书，表明了对于物业上市的决心。

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据知情人士向观点新媒体透露，龙湖智创生活两度递表均通过聆讯，受物业股估值影响并未着急安排上市，还在等候时机。

龙湖方面表示，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

受到房地产下行拖累以及商业模式缺乏想象空间，虽然物企在2022年业绩表现仍然较为稳健，但物业股估值的持续下跌已经成为事实。

物业凛冬未过

过去几年，房企大规模分拆物业上市虽屡见不鲜，但明显的趋势是，由热潮逐渐变至冰点。

公开数据显示，2019年至2022年递表上市的企业分别有9家、19家、34家、3家，同期成功上市的企业分别是11家、18家、14家、6家。

根据统计数据，多数典型物企的市盈率较其上市首日均有较大幅度的下跌。例如华润万象生活、中海物业、保利物业、碧桂园服务，上市首日市盈率分别为103.04倍、35.89倍、46.86倍、53.22倍，截至2022年12月29日其市盈率分别降至37.85倍、23.64倍、21.06倍、11.75倍。

凛冬未过，企业的决策者们却有不同的选择，有的迎着压力上市，有的观望等候。

就万物云来说，这个来自房地产龙头万科的物业管理平台选择了前者，但并未能摆脱大环境的影响。

2022年9月28日上市前日，万物云暗盘收盘就跌去约8.21%，报45.3港元。上市当日9点半，万物云下跌6.99%，报45.9港元。相较于2021年底最高峰的113港元/股的估值，这几乎打了个“对折”。

彼时，郁亮表示，“万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现，时间会证明万物云的价值。”

财务数据显示，截至2022年6月末，万物云在社区空间居住消费服务方面的合约建面约9.3亿平方米，在管建面7亿平方米，商企和城市空间服务方面，合约建面1.6亿平方米，在管建面1.4亿平方米。

有观点认为，PE（私募股权投资）支持的公司，是“流血”也要上市的，否则的话要赔钱，所以在估值上面就没太大关系。也有人表示，上市的时机或许和万物云对后市的判断有关。

事实上，即使开盘破发，万物云也是当时港股物业板块估值最高的股票之一。

在万物云之前，2022年7月8日，号称“山东物业第一股”的山东省属国企鲁商生活服务正式在港交所挂牌，同样遭遇首日破发，收盘较发行价跌25%。

物业股经历了上市热潮、收并购分化等，如今留下了一个逐渐冷静的市场。

观望的龙湖

在上述情形之下，众安智慧生活、龙湖智创生活等选择根据市场情况把控上市节奏的理性观望态度。

1月12日晚间，众安智慧生活公告称，将延期进行股票上市，且将退回香港公开发售及优先发售的申请股款。

据了解，2022年12月28日，众安集团旗下众安智慧生活所递交招股书已通过聆讯。这是众安建议分拆物业上市事宜第二次获得监管层批准，上一次是2022年4月22日，但当时该公司最终未实施分拆，目前已第三次递表。

龙湖的观望态度则在去年举行的龙湖中期业绩会上便有表现。彼时集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，“目前市场情绪不佳，我们会关注市场，不着急，反而把发展的重点转为内生，关注内生的转化率，接管的效率，以及内生的毛利率提升，包括减少对一些低质量收并购的依赖。”

这一淡定的表态，或许与龙湖智创生活良好的基本面有关。

从最初的龙湖物业，到2018年升级为龙湖智慧服务，再到2022年正式以龙湖智创生活亮相，三次迅速演进之后，该公司已融合了龙湖原有的物业管理及商业运营等核心能力。

据去年7月份披露的招股书显示，龙湖智创生活2019年、2020年及2021年收入依次是43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元，涨幅分别为48.04%、70.93%。2022年前4个月，录得营业收入为40.6亿元，同比增长38.6%。

2019年至2021年龙湖智创生活毛利依次为12.78亿元、16.66亿元、29.43亿元，同比增长30.35%、76.65%，2022年前4个月，该公司取得毛利11.06亿元。

龙湖智创生活称，增加主要由于住宅与其他非商业的物业管理服务，商业运营及物业管理服务分部收入均有所上升，规模经济效应增强和有效的成本控制措施所致。

在盈利能力方面，2019年、2020年、2021年及截至2022年4月30日，其对应毛利率分别为29.25%、25.76%、26.62%和27.24%，期间有所波动。

具体而言，商业运营及物业管理服务业务的毛利率略高于住宅及其他非商业项目的毛利率，住宅管理服务上，独立第三方项目的毛利率远低于龙湖及其联合营公司毛利率。

对此，龙湖智创生活表示，来自龙湖集团开发的住宅物业主要为一线及二线城市中高档住宅物业，具有较高费率，而独立第三方开发的项目毛利率通常较低，原因是在接管之前采用的运营系统不够先进，致使物业状况维护欠佳，在接管之后产生较高的翻新及升级费用。

规模方面，据机构预测，截至2022年末龙湖智创生活在管面积继续增长，达到3.35亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。同时，其运营服务超过70个购物中心。

龙湖集团的中报还显示，截至2022年6月30日，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，这意味着还有更多的购物中心，将在未来几年内开业落地。

目前，龙湖智创生活的物业管理及商业运营服务，涉及消费、娱乐、餐饮、生活、医疗、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多个方面。

根据弗若斯特沙利文报告，中国境内同时提供物业管理服务以及购物中心运营服务的公司数目有限，在全业态物管公司排行榜中，龙湖智创生活营业收入名列前茅。

赵轶也曾表示，未来龙湖智创生活年化的收入增长超过40%，年化利润增长超过50%是完全可期的。

对于此次招股书失效，或许是“凛冬期”未过，龙湖方面同样表现的很淡定，像是在等候暖阳。